청약 신청부터 꿀팁까지! 2024년 개정 내용 포함 자세한 가이드

내 집 마련의 꿈, 청약으로 한 걸음 더 가까이!

집을 마련하려는 사람들에게 가장 큰 관심사 중 하나는 바로 '청약'일 것입니다. 하지만 복잡한 청약 절차와 자주 바뀌는 제도 때문에 어려움을 느끼는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 청약이 무엇인지, 어떻게 신청하는지, 2024년에 달라진 청약 제도는 무엇인지 등 청약에 필요한 모든 것을 자세히 알려드리겠습니다.

 

 주택 청약이란 무엇일까요?

 

청약은 일정한 내용의 계약을 체결할 것을 목적으로 하는 의사 표시를 말합니다. 즉, 주택 청약은 내가 주택을 계약하겠다고 의사 표시를 하는 행위이며, 청약에 당첨되면 아파트를 초기 분양가로 구입할 수 있는 기회를 얻게 되는 것입니다. 

 

 

 

 청약을 하려면 어떤 자격이 필요하나요?

 

청약을 준비하시는 분들이 가장 먼저 알아야 할 것은 바로 주택의 종류입니다. 주택의 종류에 따라 청약 자격, 방법, 가점 등이 달라지기 때문입니다. 크게 국민주택과 민영주택으로 나눌 수 있습니다.

청약 자격은 크게 주택의 종류 즉, 국민주택과 민영주택에 따라 다르고, 각각의 주택 유형에 따라 세부적인 자격 조건 또한 다릅니다. 여기에 더해서, 청약하려는 지역이 수도권인지, 투기과열지구인지에 따라 조건이 달라질 수 있기 때문에 자세히 알고 준비해야 합니다. 

 

그러면 먼저 국민주택과 민영 주택에 대해서 알아보겠습니다. 

 

국민주택

 

국민주택이란 국민의 주거 안정을 위해 국가, 지방자치 단체, LH, SH공사 등이 직접 건설하거나 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금((구 국민주택기금)을 지원받아 건설·개량하는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다.

 

정부에서 국민주택을 건설하고자 하는 것은 서민들의 주거 안정을 도모하고, 주택 시장의 안정화에 기여하고자 함입니다. 

때문에 국민 주택은 정부의 국민주택 공급 목적에 따른 특징을 가지고 있습니다. 

 국민주택의 특징

• 분양가: 시장 가격보다 저렴하게 공급됩니다.
• 청약 자격: 일반적으로 무주택 세대주 또는 1주택 세대주가 대상이며, 소득 기준이 적용될 수 있습니다.
• 청약 방법: 청약저축 또는 주택청약종합저축으로 신청 가능합니다.
• 가점제: 무주택 기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 종합적으로 평가하여 가점을 부여하고, 높은 가점을 받은 순으로 당첨자를 선정합니다.

민영주택

 

민영주택이란 민간 건설사 주관하여 공급하는 국민주택을 제외한 주택을 의미합니다. 민영 주택은 국민들에게 다양한 크기의 주택을 공급하면서, 주택 시장의 다양성을 확보하고자 하는 측면과 함께, 주택 수요자들에게 다양한 주택 선택권을 제공하고자 하는 목적을 가지고 있습니다. 때문에 민영 주택은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다. 

 민영주택의 특징

• 분양가: 시장 가격에 가깝거나 높게 형성될 수 있습니다.
• 청약 자격: 청약종합저축 가입자라면 누구나 신청 가능합니다.
• 청약 방법: 청약종합저축으로 신청 가능하며, 국민주택과 마찬가지로 가점제가 적용됩니다.
• 다양성: 다양한 평형, 설계, 디자인의 주택이 공급됩니다.

 국민주택과 민영 주택의 차이점

 

어떤 주택을 선택해야할까요? 저렴한 분양가를 원한다면 국민주택이 유리합니다. 하지만 다양한 평형과 주택 설계에 있어서 특별함을 원한다면 민영주택이 낫습니다. 또한 국민 주택보다 빠른 입주가 가능하다는 장점이 있답니다. 하지만 어떤 것이 꼭 더 나은 선택이다라고 이야기하기 어려운 부분이 있기 때문에 자신의 소득과 자산, 가족 구성 등을 고려하여 신중하게 선택하세요.

구분	국민주택	민영주택
건설 주체	국가 (LH, SH공사 등)	민간 건설사
면적	85㎡ 이하	85㎡ 초과
분양가	시장 가격보다 저렴	시장 가격에 가깝거나 높음
청약 자격	무주택 세대주 위주, 소득 기준 적용	청약종합저축 가입자
청약 방법	주택청약종합저축, 청약저축	주택청약종합저축, 청약예금 · 부금
가점제	적용	적용
특징	주거 안정 도모, 저렴한 분양가	다양한 평형 및 설계, 시장 경쟁력

 

 

 청약통장

 

그럼 청약 통장에 대해서 알아보겠습니다. 

청약 통장은 현재 주택청약종합저축과 청약 저축, 청약예금, 청약 부금으로 나누어져 있습니다. 하지만 2015년 9월 1일 부터 청약 저축, 청약예금, 청약 부금은 신규가입이 중단되었기 때문에 현재는 주택청약종합저축만 가입할 수 있습니다. 

 

청약 저축은 국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 저축으로 현재는 신규가입이 중단되어 있습니다. 

청약 저축은 무주택세대의 세대주 및 (세대주의) 세대구성원( 무주택세대 : 세대주와 세대구성원이 모두 무주택인 세대)으로서 1인 1계좌 가입 가능하였으며, 만 19세 미만인 단독 세대주는 가입 불가이 기준이었습니다. 

 

청약예금, 청약 부금은 민영주택을 공급하고, 공급받기 위해 가입하는 예금으로 현재는 신규 가입이 중단되어 있습니다. 

 

주택청약종합저축

2009년 5월 6일 출시된 주택청약종합저축은 기존의 청약저축에 청약예금, 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 입주자저축(청약통장)으로 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있습니다.

 

 가입대상 

국내 거주자인 개인((연령, 자격 제한에 관계없이 누구나 가입 가능

 적립 방법 / 저축금액

매월 2만원 이상 50만 원 이하 이내에서 자유롭게 납입

가입 은행

농협, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 기업은행, 국민은행, 아이엠뱅크, 부산은행, 경남은

가입 시 구비 서류

• 본인 직접 가입 신청 시 : 주민등록증 또는 운전 면헌증과 같은 실명확인 증표
• 배우자 / 직계 존비속이 대리 가입 신청 시 : 주민등록 등본, 대리인 실명확인 증표
• 제삼자 가입 신청 시 : 본인 및 대리인 실명확인 증표, 본인이 작성한 위임장, 본인의 인감증명서(금융계좌 개설용)

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 청약자격

 

이제 청약 자격에 대해서 알아보겠습니다. 

청약 자격은 국민 주택과 민영주택의 청약 자격이 다릅니다. 

 

국민주택 청약 자격

국민주택의 청약 자격은 거주요건, 연령 및 세대주, 무주택 여부 등이 주된 자격 조건입니다. 

즉 최초 입주 모집 공고일 현재 해당 주택 건설 지역 또는 인근지역에 거주하는 자(거주요건)로서 민법에 따른 성년자(만 19세 이상)와 별도의 요건에 맞는 세대주인 미성년자((주택 청약 시 성년으로 인정)만 청약을 신청할 수 있습니다. 단 자녀 및 형제자매는 세대주와 같은 세대별 주민등록등본에 등재되어 있어야 합니다. 

[용어설명]
해당주택건설지역 : 주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도(제주에 한함) 또는 시·군의 행정구역을 말합니다. 다만, 주택건설용지를 공급하기 위한 택지개발사업지구 등이 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시 또는 시·군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 같은 주택건설지역으로 봅니다.

인근지역 :주택공급은 동일 순위 내에서 해당 주택건설지역에 거주하는 청약신청자에게 우선적으로 공급되고 미달 시 인근지역에 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다. 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)은 별도의 기준을 적용합니다.

* 인근지역의 범위

1. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도 지역(이하 '수도권'이라 한다)

2. 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도

3. 충청북도

4. 광주광역시 및 전라남도

5. 전북특별자치도

6. 대구광역시 및 경상북도

7. 부산광역시, 울산광역시 및 경상남도

8. 강원특별자치도

* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군 이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는 자도 청약 가능(주택공급에 관한 규칙 제4조 제1항)

 

별도 요건

• 자녀를 양육하는 경우
• 직계 존속의 사망, 실종 선고 및 행방불명등으로 형제자매를 부양하는 경우
• 동일한 주민등록표등본에 함께 등재된 세대[청약신청자의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자포함)] 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있지 아니한 세대구성원(무주택세대구성원)은 국민주택에 청약신청할 수 있습니다.
  * 다만 청약신청자의 배우자가 별도의 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에는(배우자분리세대) 그 배우자와 배우자의 주민등록표등본에 등재된 직계존·비속을 포함합니다.

 

 청약 순위

청약순위는 청약 통장(주택청약종합저축 또는 청약 저축) 가입자로 다음과 같은 조건에 따라 순위가 나누어집니다. 

 

 청약 1순위

가입 기간 

※  투기과열지구 및 청약과열지역 : 가입 후 2년이 경과한 분

※ 위축지역 : 가입 후 1개월이 경과한 분

※ 투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외

• 수도권 지역 : 가입 후 1년이 경과한 분
• 수도권 외 지역 : 가입 후 6개월이 경과한 분
  (다만, 필요한 경우 시ㆍ도지사가 수도권은 24개월, 수도권 외 지역은 12개월까지 연장 가능)

납입

매월 약정납입일에 월 납입금을 연체 없이 다음의 지역별 납입 횟수 이상 납입한 분

※ 투기과열지구 및 청약과열지역 : 24회

※ 위축지역 : 1회

※ 투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외

• 수도권 지역 : 12회
• 수도권 외 지역 : 6회
  (다만, 필요한 경우 시ㆍ도지사가 수도권은 24회, 수도권 외 지역은 12회까지 연장 가능)

단, 월납입금을 연체하여 납입한 경우 주택공급에 관한 규칙 제10조 제3항에 따라 회차별 납입인정일이 순연됨

 

 청약 2순위

1순위 제한자를 포함하여 청약통장가입자만 청약이 가능합니다.  

국민주택 1순위 제한자란
투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 합니다.
(1) 세대주가 아닌 자
(2) 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원
* 순위별 청약자격 발생 기준일 : 최초 입주자모집공고일

 

 

민영주택 청약 자격

민영주택의 청약 자격도 국민주택 청약과 마찬가지로 거주요건, 연령 및 세대주여부가 주된 자격조건입니다 다른 점이 있다면 무주택 여부와 상관이 없다는 점이 다릅니다. 

 

즉 최초 입주 모집 공고일 현재 해당 주택 건설 지역 또는 인근지역에 거주하는 자(거주요건)로서 민법에 따른 성년자(만 19세 이상)와 별도의 요건에 맞는 세대주인 미성년자((주택 청약 시 성년으로 인정)만 청약을 신청할 수 있습니다. 단 자녀 및 형제자매는 세대주와 같은 세대별 주민등록등본에 등재되어 있어야 합니다. 

 

별도 요건

• 자녀를 양육하는 경우
• 직계 존속의 사망, 실종 선고 및 행방불명등으로 형제자매를 부양하는 경우

 청약 순위

청약순위는 청약 통장(주택청약종합저축, 청약 저축, 청약부금) 가입자로 다음과 같은 조건에 따라 순위가 나누어집니다. 

단 청약 부금은 85㎡ 이하만 청약이 가능합니다. 

 

 청약 1순위

가입 기간 

※ 투기과열지구 및 청약과열지역 : 가입 후 2년이 경과한 분

※ 위축지역 : 가입 후 1개월이 경과한 분

※ 투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외

• 수도권 지역 : 가입 후 1년이 경과한 분 (다만, 필요한 경우 시ㆍ도지사가  24개월까지 연장 가능)
• 수도권 외 지역 : 가입 후 6개월이 경과한 분 (다만, 필요한 경우 시ㆍ도지사가 12개월까지 연장 가능)

납입

• 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상인분
• 청약 부금의 경우 매월 약정 납입일에 납입한 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상인분

지역별 예치 금액

민영 주택 청약 신청 시 지역별, 전용면적별 예치금액이 정해져 있습니다. 청약 부금 가입자는 85㎡ 이하만 청약이 가능합니다.  (단위: 만원)

구분	서울/부산	기타광역시	기타 시/군
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

 

 청약 2순위

1순위 제한자를 포함하여 청약통장가입자만 청약이 가능합니다.  

민영주택 1순위 제한자란
투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 합니다.
- 투기과열지구 또는 청약과열지구 내 민영주택에 청약하는 경우
(1) 세대주가 아닌 자
(2) 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자
(3) 2 주택 이상 소유한 세대에 속한 자
주거 전용 85㎡ 를 초과 공공건설임대주택, 수도권에 지정된 공공주택지구에서 공급하는 민영주택에 청약하는 경우 2 주택 이상 소유한 세대에 속한 자

* 순위별 청약자격 발생 기준일 : 최초 입주자모집공고일
청약저축 가입자의 민영주택 청약 : 가입 후 1순위 자격을 취득하여 납입인정금액이 각 지역별 청약예금 예치금액이상인 경우 해당 청약예금으로 전환 (입주자모집공고일 전일까지)하여 청약할 수 있음

 

 

 2024년 달라진 청약 제도

 

2024년에는 청약 제도가 크게 개편되어 더 많은 사람들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 지원하고 있습니다. 주요 변경 내용은 다음과 같습니다.

 

 배우자 통장 가입 기간 합산

주택 공급에 관한 규칙과 국토교통부령 제1287호 (2024.3.25 개정)에 따라 배우자 통장 가입 기간이 가점에 일부 합산되게 되었습니다. - 민영주택의 일반 공급에만 해당됩니다. 

입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 배우자가 주택청약종합저축에 가입하 고 있는 경우에는 제46조에 따른 특별공급의 경우를 제외하고 그 배우자의 주택 청약종합저축 가입기간(이 별표 제1호 다목에 따른 기준에 따라 산정한 가입기간을 말한다)의 50퍼센트에 해당하는 기간에 대해 이 별표 제2호 나목에 따라 산정 한 점수(3점을 초과하는 경우에는 3점을 말한다)를 주택공급신청자의 주택청약종 합저축 가입기간에 관한 가점 점수에 합산할 수 있다. 이 경우 합산한 점수가 17 점을 초과하는 경우에는 17점으로 한다.

가점항목	기존		변경
	상한	구간	상한	구간
무주택 기간	32점	1년미만 ~15년 이상(2점 ~32점)	32점	1년미만 ~15년 이상(2점 ~32점)
부양가족수	35점	0명~6명이상(5점~35점)	35점	0명~6명이상(5점~35점)
입주자 저축가입기간점수	17점	6개월 미만 ~ 15년 이상 (0점~17점)	본인	6개월 미만 ~ 15년 이상 (0점~17점)
			배우자	1년 미만 ~ 2년이상(1~3점)

 

이미 84점 만점이라면 배우자 합산이 의미가 없습니다. 

 

 청약 통장 장기 가입자 우대

주택공급에 관한 규칙 제28조(민영주택의 일반공급), 제46조(노부모 부양자에 대한 특별공급)에 따라 민영주택의 일반공급과 노부모 특별 공급에 해당되는 부분으로, 기존 청약 제도의 경우 가점합산 금액이 동일한 경우 추첨을 통해 당첨자를 뽑았지만 이제부터는 통장 가입 기간이 긴 사람이 유리하도록 제도를 변경하게 되었습니다. 

가입 기간은 순위 기산일을 기준으로 산정하게 되므로 순위 기산일이 궁금하다면 청약 홈 마이페이지에서 조회하시기 바랍니다. 

 

 

미성년자 가입인정 범위 확대 (24개월에서 60개월로)

주택공급에 관한 규칙 제10조에 따라 2024년 7월 1일부터 적용되는 부분으로 2023년 12월 31일 이전 (24개월 /24회를 초과한 경우에는 24회까지 인정)하고, 24년 1월 1일 이후부터는 60개월/60회 차 넘는 경우 60개월/60회 차까지 인정합니다. 

2. 미성년자로서 2023년 12월 31일 이전에 납입한 저축총액(납입한 저축총액이 24회의 월납입금 합계를 초과하는 경우에는 24회의 월납입금 합계를 말한다)과 2024년 1월 1일 이후 납입한 저축총액의 합이 60회의 월납입금 합계를 초과하는 경우: 60회의 월납입금 합계만 인정한다.
⑥ 제28조 제2항 및 같은 조 제4항 단서에 따라 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 경우로서 별표 1 제2호 나목의 주택청약종합저축을 산정할 때 미성년자로서 가입한 2023년 12월 31일 이전의 기간(해당 기간이 2년을 초과하는 경우에는 2년으로 한다)과 2024년 1월 1일 이후의 기간의 합이 5년을 초과하는 경우에는 5년만 인정한다. <개정 2023. 12. 20.> [전문개정 2017. 11. 24.]

 

국민주택, 민영주택 모두 해당되는 부분으로 이제 14세부터 통장 가입하고 자동 이체를 하였을 경우 만 199세 되었을대 60개월을 인정받게 됩니다. 

 

2자녀 가구도  다자녀 특별 공급청약이 가능합니다.

주택공급에 관한 규칙 제40조((다자녀가구 특별공급)에 따라 다자녀 특별 공급 기준이 세 자녀에서 두 자녀로 변경되었습니다. 이제 두 자녀이신 분들도 다자녀 특별 공급에 청약하실 수 있습니다. (입양한 자녀를 포함합니다.)

기존		변경
항목	상한	항목	상한
5명이상	40점	4명이상	40점
4명	35점	3명	35점
3명	30점	2명	25점

 

 

신생아 우선 공급이 신설되었습니다. 

국민주택, 민영주택 특별 공급에 신생아 우선 공급이 들어가게 되었습니다. 따라서 2년 이내 출생한 자녀가 있다면 청약에 유리하기 때문에 신혼부부라면 신생아 우선 공급을 생각해 보시기 바랍니다. 

먼저 생애최초와 신혼부부 특별 공급에 해당되어야 하며, 그 안에서 우선 공급 대상이라는 점을 유의하시기 바랍니다. 

 

기존		변경
단계	공급비율	단계	공급비율
우선공급	50%	신생아 우선공급	15%
		신생아 일반공급	5%
일반공급	20%	우선공급	35%
		일반공급	15%
추첨공급	30%	추첨공급	30%

 

부부 동시청약이 허용되었습니다. 

기존에는 부부가 동일한 주택에 동시 청약 시 둘 다 무효 처리되었지만, 이제는 각자 청약이 가능해졌으며, 먼저 당첨된 사람의 청약이 유지되며, 나중에 당첨된 사람이 무효가 됩니다. 

즉 당첨자 발표일이 다른 경우 빠른 건이 유효가 되며, 같은 경우 신청일시가 빠른 것이 유효하게 됩니다. 

단 부부만 허용되며, 같은 세대원인 경우에는 모두 부적격 처리가 되기 때문에 조심하여야 합니다. 

 

 달라진 청약 제도에 따른 꿀팁

달라진 청약 제도에 따라 청약통장을 가입하고 유지하여 좋은 가점을 받아 청약에 당첨되어 보세요.

가장 기본은 납입 금액과 기간이 많을수록 유리하기 때문에  청약 통장을 일찍 가입(미성년의 경우 14세부터)하고, 꾸준히 납입하는 것입니다.

또한 청약 제도는 자주 변경될 수 있으므로, 청약홈을 통해 최신 정보를 확인해야 합니다.

 

모의 청약: 청약홈에서 모의 청약을 통해 실제 청약을 연습해 볼 수 있습니다.

전문가 상담: 궁금한 점은 은행이나 부동산 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다.

 

2024년 청약 제도 개정으로 인해 청약 기회가 더욱 확대되었습니다. 꾸준히 정보를 얻고, 철저한 준비를 통해 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.

 

[참고 자료]

• 한국부동산원 https://www.reb.or.kr/reb/main.do

한국부동산원

 

[주의사항]

본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 투자 권유를 위한 것이 아닙니다. 투자는 개인의 판단에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

 

[면책 조항]

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